ARRAS
Publié par Karine Duvernier
Immobilier L'office dans la presseLors d’un achat ou une vente immobilière, l’intervention du notaire est essentielle.
En effet, en tant qu’officier public et expert en droit immobilier, il authentifie les actes juridiques et veille à ce que de la signature du compromis de vente ou la promesse de vente jusqu’à l’acte authentique se déroulent au mieux, en toute sécurité juridique pour les parties.
Tout le déroulement de la vente peut être laissé au notaire : la signature de l’avant-contrat, de l’acte authentique de vente, des formalités administratives, le calcul des taxes, le paiement aux impôts, la déclaration de plus-value immobilière, etc.
La fonction de notaire obéit à des règles de déontologie strictes pour lesquelles il a prêté serment devant le Tribunal lors de sa nomination par le Garde des Sceaux.
Le notaire est là pour assurer la validité des actes. S’il y a un litige immobilier, l’acte notarié permet d’apporter la preuve irréfutable de la convention alors passée entre les parties à l’acte au regard de la loi applicable.
Il sécurise les transactions immobilières en les authentifiant et en les gardant pendant 75 ans dans son étude. Une fois ce délai passé, le titre de propriété est conservé aux archives départementales.
Le notaire est là aussi pour éviter tous litiges concernant la vente. Ainsi, il rassemble tous les documents nécessaires au dossier (identité des parties, diagnostics immobiliers) de façon à garantir la sécurité de la vente.
La vente ne doit pas uniquement être valable entre le vendeur et l’acheteur : tout transfert de propriété doit aussi être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Cela permettra de prouver qui est le véritable propriétaire du bien immobilier.
Seul le notaire peut publier le transfert de propriété. Son rôle est donc indispensable pour toute vente immobilière.
Le notaire a donc essentiellement un rôle administratif et juridique, mais il a également un devoir de conseil et d’information auprès des parties.
Son rôle implique neutralité et impartialité. Il est tenu d’expliquer au vendeur et à l’acquéreur les différentes options possibles lors d’une vente et les conséquences et les éventuels risques de leurs engagements.
Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire engage sa responsabilité civile, sa responsabilité disciplinaire et sa responsabilité pénale.
Du point de vue civil, La responsabilité du notaire est en principe de nature extra-contractuelle (article 1240 du Code civil).
Pour engager cette responsabilité, la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux est nécessaire.
Du point de vue pénal, la responsabilité du notaire sera engagée en cas d’infraction au sens pénal pouvant aller jusqu’à l’infraction de faux en écriture publique.
Enfin, les fautes du notaire pourront aussi engager sa responsabilité disciplinaire devant la Chambre interdépartementale de laquelle il dépend. Parallèlement, la Chambre des notaires propose aujourd’hui la médiation notariale en cas de litige.
Lors d’une vente, le notaire doit respecter plusieurs obligations :
La rédaction du compromis de vente n’est pas obligatoirement réalisée par le notaire, contrairement à la promesse de vente. Cependant, il est fortement conseillé que celui-ci s’en charge ; les enjeux financiers et juridiques d’une vente immobilière sont importants.
De plus, l’ensemble des conditions de la vente sont déterminées dans cet acte, il est donc indispensable de soigner sa rédaction.
Si jamais vous ne souhaitez pas faire appel à un notaire, vous en avez tout à fait la possibilité. La signature du compromis de vente se fera alors entre l’acheteur et le vendeur ou en présence d’un agent immobilier qui peut lui aussi rédiger le compromis de vente.
Lors de cette signature, les deux parties s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé.
L’acquéreur peut verser un dépôt de garantie en la comptabilité du notaire ou de l’agence immobilière sous certaines conditions dont le montant est librement fixé par les parties (l’usage est entre 5 % et 10 %).
L’avant-contrat de vente doit refléter les conventions passées entre vendeur et acquéreur et contenir toutes les informations nécessaires à leur consentement. Il devra prévoir en outre toutes les hypothèses en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties quel qu’en soit le motif.
En général, le délai entre la signature de l’avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente) et de l’acte authentique est de 3 à 4 mois. Pendant cette durée, différentes formalités et vérifications devront être accomplies par l’acquéreur comme obtenir un prêt immobilier et d’autres par le notaire notamment :
Comme expliqué précédemment, une fois que les deux parties ont signé l’acte de vente définitif, le notaire délivre immédiatement à l’acquéreur une attestation de propriété. Il se charge dans le mois de la signature de la publication de l’acte au service de la publicité foncière.
Depuis 2004, c’est le notaire qui se charge du calcul du montant de l’impôt sur la plus-value lorsque la vente n’est pas exonérée. C’est lui aussi qui doit prélever sur le prix de vente versé par l’acheteur au vendeur le montant de cet impôt sur la plus-value et le reverser au Fisc.
Si vous décidez de vendre votre résidence principale, sachez qu’elle sera exonérée d’impôts sur la plus-value. Il existe aussi d’autres situations où le vendeur est exonéré également de cet impôt.
Une fois l’avant-contrat de vente signé et les formalités accomplies, le notaire va fixer un rendez-vous avec les deux parties pour signer l’acte authentique de vente.
Pendant ce rendez-vous, le notaire procède à la lecture de l’acte de vente définitif, en explique les termes et le modifie si besoin. Le vendeur reçoit le prix de la vente et l’acquéreur reçoit les clés du bien immobilier.
Une quinzaine de jours avant, le notaire fera la demande de déblocage du ou des prêts auprès de la banque de l’acquéreur. En général, elle adressera les fonds au notaire qu’il reversera ensuite au vendeur.
À noter : le notaire n’est pas juge, donc s’il y a un différend entre les deux parties entre le moment où ils signent l’avant-contrat de vente et celui où ils signent la vente, il ne pourra pas imposer une solution.
Toutes les solutions amiables possibles seront exposées aux parties et tous les moyens seront mis en œuvre pour parvenir à une solution amiable. Toutefois, si le différend persiste, les parties devront alors se diriger vers le conseil d’un avocat.
Vos notaires membres du Groupe Monassier basés à Arras vous accompagnent sur l’ensemble de ces formalités et sauront vous conseiller pour tous vos projets immobiliers dans le Pas-de-Calais, le Nord, les Hauts-de-France, Paris et même la France entière.
Il existe d’autres types de filières pour acheter ou vendre vos biens immobiliers, comme les ventes immobilières aux enchères. Elles sont aux nombres de trois et chacune ayant son lot de spécificités propres.
Pour mener à bien un projet immobilier, vous pouvez faire un crédit pour financer :
l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation, voire à usage mixte (habitation et professionnel)
les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis
les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).
Pour avoir une estimation du montant pouvant être emprunté, l’établissement bancaire détermine votre capacité d’endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d’effort habituellement compris entre 30 % et 35 %.
Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, sachez qu’il existe plusieurs possibilités pour faire une simulation de crédit ou prêt immobilier.
Il peut aussi être opportun de faire appel à un courtier en financement qui se chargera de vous obtenir les meilleures conditions au regard de votre situation personnelle.
À noter : plus votre apport personnel d’achat immobilier sera conséquent, plus vous serez en position de force pour renforcer votre plan de financement et obtenir un meilleur taux de crédit ou pour faire baisser les dépenses annexes.
La loi Macron de 2015 a prolongé le délai de rétractation pour les ventes immobilières.
Il est désormais de 10 jours (ou 14 jours pour de la vente à distance par démarchage).
Cependant, ce nouveau délai s’applique à l’avant-contrat, soit 10 jours à partir de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception contenant la promesse ou le compromis de vente accompagné de toutes les annexes.
Un délai de réflexion de 10 jours peut s’appliquer avant la signature de l’acte de vente en notifiant par lettre recommandée avec accusé réception le projet d’acte de vente et ses annexes dans les rares cas où un acte de vente n’a pas été précédé d’avant-contrat.
Lors de tout achat d’un bien immobilier, vous devrez vous acquitter de frais d’acte ou frais d’acquisition, qui comprennent à la fois la rémunération (appelée émoluments) du notaire lui-même, mais aussi des taxes collectées par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l’État.
Vous avez un projet immobilier dans le Pas-de-Calais, le Nord, les Hauts-de-France, Lille, Arras, Le Touquet, Paris ou même ailleurs en France ? N’hésitez pas à vous rapprocher des experts de notre office notarial basée à Arras pour vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches. Nos notaires ont en effet une compétence nationale et peuvent agir sur l’ensemble du territoire français.
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